Pubblicato il da Francesco Galella, Alessio Ippolito
Investire in Immobili Conviene Oggi? Voce degli Esperti 2025
Conviene ancora investire in immobili oggi? Conviene allocare ancora una volta il nostro capitale come farebbero i nostri nonni, investendo nell’ossessione italiana del mattone? La guida che ti appresti a leggere verterà su argomenti da una parte prettamente teorici e dall’altra squisitamente pratici, che metteranno in evidenza tutti i sistemi più moderni per poter investire nel settore immobiliare in modo tradizionale ed anche moderno.
Parleremo della necessità (o della non necessità) di investire in immobili, un investimento che molti in Italia, soprattutto tra i non esperti, continuano a considerare come efficiente e ricco di soddisfazioni. Ci soffermeremo assieme ai nostri esperti sul perché e sul perché non investire in immobili oggi, quali sono le possibili rendite di questo tipo di attività e delle possibili soluzioni alternative (si pensi alle azioni su società immobiliari). Puoi trovarle subito su broker professionali, con conto demo, come eToro.
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| 🏠 Come si investe in immobili? | Acquisto casa / Crowdfunding / Azioni del settore immobiliare |
| 🏠 Dove investire in immobili | Settore immobiliare / Piattaforme di investimento e crowdfunding |
| 🏠 Quanti soldi servono per investire in immobili? | Da 50 euro per gli investimenti azionari e migliaia di euro per l’acquisto di immobili |
| 🏠 Investire in immobili conviene davvero? | A fronte di un capitale elevato, gli interessi potrebbero essere ridotti |
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Cosa significa investire in immobili?
Partiamo dalla base, ovvero dalla risposta alla domanda più fondamentale della nostra guida. Pensi di essere sicuro di sapere cosa voglia dire investire in immobili? Un breve ripasso potrebbe esserti d’aiuto. Chi investe nel settore immobiliare, tipicamente:
- compra immobili per rivenderli poi ad un prezzo maggiorato, sfruttando le variazioni di prezzo verso l’alto, in determinate città, o determinati quartieri;
- compra immobili per affittarli, recependo ogni mese un affitto. In questo caso si può decidere se affittare l’abitazione per un lungo periodo di tempo alla stessa persona (affitti lunghi), oppure se utilizzare l’abitazione su piattaforme come Booking, per i cosiddetti affitti brevi.
Nel corso degli ultimi anni, sono tuttavia nati nuovi sistemi paralleli, che ti permettono di investire in immobili in modo alternativo, o trasversale e che avremo modo di approfondire nel corso della guida. Stiamo parlando ad esempio del crowdfunding immobiliare, che permette a tutti di accedere a questa attività, anche partendo da piccole somme. Ancora, parleremo delle azioni di società immobiliari, che possono invece essere negoziate tramite l’uso dei broker online.
Bene, ora torniamo a parlare di un dubbio che hanno in molti: investire in immobili è davvero conveniente? A nostro modo di vedere le cose ci sono diversi problemi che dovrai considerare prima di andare ad investire in un prodotto di questo tipo. Investire in modo intelligente vuol dire anche e soprattutto questo, ovvero tenere conto dei pro e dei contro di un certo investimento.
Come funziona investire in immobili?
Come anticipato in precedenza, esistono ad oggi diversi modi per poter investire in immobili ed ognuno ben si adatta alle singole necessità degli investitori. La tabella in basso ne mette in risalto alcuni, spiegati successivamente nel dettaglio.
| 🏠 Sistemi per investire in immobili | 💰 Quanti capitali sono richiesti |
| Investire in immobili con le azioni | Da 50 euro |
| Investire in immobili da ristrutturare | Migliaia di euro |
| Investire in immobili da affittare | Migliaia di euro |
| Investire in immobili commerciali | Migliaia di euro |
| Investire in immobili senza acquistarli | Capitali variabili |
| Investire con il crowdfunding immobiliare | Da 100 euro |
| Investire in immobili all’estero | Migliaia di euro |
Investire in immobili con le azioni
La prima domanda a cui vogliamo rispondere e che in tanti ci avete posto, è: investire in immobili o azioni? A questa domanda rispondiamo che ad oggi puoi collegare il settore immobiliare con quello degli investimenti sui mercati finanziari (ossia puntando su azioni immobiliari). Si tratta di titoli associati a società che lavorano in questo singolare segmento e che possono essere trattati come tutti gli altri titoli presenti sulla Borsa. I sistemi per poterci investire sono quindi due.
Da una parte puoi comprare azioni immobiliari reali, partecipando così al capitale di rischio ed ottenendo anche potenziali dividendi (solo se la società decida di erogarli). Puoi tuttavia puntare solamente al rialzo. Il secondo sistema, si basa invece sul trading CFD, ossia con strumenti derivati. I CFD ti permettono di puntare al rialzo ed al ribasso, sulla base delle tue scelte operative. Aprirai posizioni buy, in ipotesi di aumento dei prezzi, o posizioni sell, in ipotesi di diminuzione dei prezzi.
Qui in basso, una rapida guida su come investire in immobili tramite azioni:
- individua una buona piattaforma di investimento sul mercato e completa la registrazione utilizzando i tuoi dati;
- effettua un primo deposito iniziale, che può essere anche molto minimo (come accennato in tabella da appena 50 euro con broker efficienti);
- cerca le azioni del settore immobiliare (come ad esempio Prologis (PLD), Simon Property Group (SPG), o Realty Income Corporation) e valutale tramite il grafico in tempo reale;
- imposta la quantità, stabilisci la metodologia di investimento e procedi con l’attuazione della tua strategia.
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Investire in immobili da ristrutturare
L’acquisto di immobili da ristrutturare è una strategia che punta sulla rivalutazione del capitale investito attraverso interventi di miglioramento. La chiave del successo risiede nella scelta dell’immobile: posizione strategica, prezzo d’acquisto vantaggioso e potenziale di crescita del valore. È essenziale stimare con precisione i costi di ristrutturazione per evitare di erodere il margine di profitto. Un network affidabile di imprese edili e architetti può fare la differenza nel mantenere tempi e budget sotto controllo.
Una volta completata la ristrutturazione, le opzioni di uscita includono la vendita con plusvalenza, o la locazione per generare reddito passivo. Gli incentivi fiscali disponibili, come il Superbonus o il Bonus Ristrutturazioni, possono aumentare il rendimento dell’investimento. Tuttavia, è fondamentale considerare eventuali rischi legati ai permessi edilizi, alle normative locali e all’imprevedibilità dei costi di costruzione. Si tratta ovviamente di una possibilità reale e concreta, anche se – considera sempre – la necessità di dover metter mano al portafoglio in modo importante.
Investire in immobili da affittare
Il mercato delle locazioni offre una fonte di reddito costante per gli investitori immobiliari, rendendolo uno degli approcci più diffusi. La selezione della proprietà è il primo passo cruciale: città con forte domanda di affitti, quartieri in crescita e vicinanza ai servizi sono fattori determinanti. La gestione dell’immobile richiede attenzione: dalla selezione degli inquilini alla manutenzione, fino alla gestione burocratica dei contratti di locazione.
La redditività si misura attraverso il rendimento lordo e netto, valutando spese di gestione, tasse e possibili periodi di sfitto. Gli investitori possono optare per affitti a lungo termine, con minore rotazione degli inquilini, o per affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb, o Booking, che offrono potenzialmente margini più alti, ma richiedono gestione attiva. L’effetto leva del mutuo può aumentare il ritorno sull’investimento, ma va bilanciato con un’attenta gestione del rischio finanziario.
Investire in immobili commerciali
Gli immobili commerciali offrono rendimenti spesso superiori rispetto al residenziale, grazie a contratti di locazione più lunghi e alla possibilità di trasferire alcune spese di gestione ai conduttori. La scelta della tipologia è fondamentale: negozi, uffici, capannoni industriali, o spazi per la logistica rispondono a esigenze diverse e richiedono analisi di mercato mirate. La posizione è determinante, soprattutto per le attività retail, dove la visibilità e il flusso di clienti influenzano il successo dell’investimento.
I contratti commerciali, regolati da normative specifiche, offrono tutele maggiori per il proprietario, riducendo il turnover degli inquilini (ossia dei potenziali imprenditori) rispetto agli affitti residenziali. Tuttavia, il rischio di vacanza dell’immobile può essere elevato in contesti economici sfavorevoli, quindi è essenziale valutare la stabilità del mercato locale e la solidità finanziaria degli affittuari. Le opportunità di rivalutazione possono derivare anche da riconversioni d’uso, o riqualificazioni energetiche.
Investire in immobili senza acquistarli
Esistono strategie che permettono di investire in immobili senza dover acquistare direttamente una proprietà, riducendo l’impegno finanziario e i rischi di gestione. Una di queste è il lease option, ovvero l’affitto con opzione di acquisto. Si prende in locazione un immobile con la possibilità di acquistarlo a un prezzo prestabilito, beneficiando di un aumento del valore nel tempo. Tutto deve essere ovviamente organizzato e basato su documenti ufficiali, scritti nero su bianco.
Un’altra modalità è il rent-to-rent, dove un investitore prende in affitto un immobile e lo subaffitta a un prezzo superiore, trattenendo la differenza come profitto. Anche il property management permette di generare reddito senza possedere immobili, gestendo per conto di terzi affitti, manutenzioni e pagamenti. Queste strategie richiedono competenze di mercato, capacità negoziali e un’attenta gestione dei contratti, ma possono rappresentare un ingresso nel settore immobiliare con capitali ridotti e rischi limitati.
Investire con il crowdfunding immobiliare
Il crowdfunding immobiliare democratizza l’accesso agli investimenti nel settore, permettendo di partecipare con capitali ridotti a progetti di sviluppo, o di eventuale acquisizione. Attraverso piattaforme specializzate, gli investitori finanziano operazioni immobiliari in cambio di una quota dei profitti o di interessi fissi. Esistono due principali modelli: il lending crowdfunding, dove si presta denaro a sviluppatori in cambio di un rendimento, e l’equity crowdfunding, che prevede la partecipazione diretta ai guadagni della rivalutazione immobiliare.
Questa formula offre diversificazione, eliminando gli oneri gestionali tipici della proprietà diretta. Tuttavia, i rischi non mancano: i rendimenti non sono garantiti e dipendono dalla riuscita del progetto. È fondamentale analizzare la reputazione della piattaforma, la solidità dei promotori e i dettagli dell’investimento prima di impegnare capitale. Si tratta di un metodo per entrare nel mondo degli investimenti immobiliari con piccole somme, senza la necessità di disporre di grossi capitali.
Investire in immobili all’estero
L’investimento immobiliare internazionale offre opportunità di diversificazione e accesso a mercati, con rendimenti potenzialmente superiori a quelli nazionali. Alcuni paesi garantiscono fiscalità agevolata, rendimenti locativi elevati, o possibilità di ottenere la residenza investendo in immobili. La scelta della nazione dipende da fattori economici, stabilità politica, crescita demografica e domanda di affitti. L’investitore deve considerare aspetti burocratici come tasse locali, normative sugli affitti e eventuali restrizioni per gli acquirenti stranieri.
La gestione a distanza può essere complessa, quindi è spesso utile affidarsi a società locali specializzate. Inoltre, le oscillazioni valutarie possono incidere sul rendimento finale, aggiungendo una variabile di rischio da monitorare attentamente. Un’analisi dettagliata del mercato e delle prospettive a lungo termine è essenziale per massimizzare il potenziale di questo tipo di investimento. Seleziona ovviamente città interessanti sotto l’aspetto del real estate, come quelle che proponiamo in basso.
Investire in immobili a Dubai
Dubai è una delle destinazioni più attrattive per gli investitori immobiliari grazie a una tassazione agevolata, una forte domanda di locazioni e rendimenti superiori alla media globale. Il mercato offre opportunità in segmenti diversi, dai grattacieli di lusso alle ville sul mare, con possibilità di acquistare anche tramite piani di pagamento agevolati.
Il governo ha introdotto visti di residenza per chi investe in immobili, aumentando l’appeal per gli stranieri. Tuttavia, la volatilità del mercato e la forte dipendenza dall’economia locale richiedono uno studio capillare prima di investire. Scegliere aree con alta richiesta, come Downtown, Marina o Palm Jumeirah, può mitigare i rischi. Affidarsi a sviluppatori affidabili e conoscere le normative è essenziale per evitare problematiche legali.
Investire in immobili alle Canarie
Le Canarie attraggono investitori grazie a un clima favorevole tutto l’anno, una fiscalità vantaggiosa e una forte domanda turistica. Il mercato immobiliare offre prezzi competitivi rispetto ad altre località europee, con opportunità sia per affitti turistici a breve termine sia per locazioni residenziali stabili. Tenerife e Gran Canaria sono le mete più richieste, ma anche Lanzarote e Fuerteventura stanno crescendo in popolarità.
Il rendimento degli affitti brevi è elevato, ma la gestione richiede attenzione alle normative locali, che possono variare tra le isole. Inoltre, la domanda internazionale offre stabilità al mercato, ma è fondamentale valutare il rischio di stagionalità e le possibili restrizioni sugli affitti turistici. Collaborare con agenzie locali facilita la ricerca di molto e riduce possibilmente le complessità burocratiche.
Come investire in immobili?
Vediamo a questo punto di presentare una guida step by step, adatta anche ai principianti, su come investire in immobili partendo da zero:
- 📌 studia il settore immobiliare: partire dalla formazione è sempre l’aspetto più importante (leggi libri sugli investimenti immobiliari, studia tutti i costi notarili, di acquisto e di mantenimento di un’abitazione e qualsiasi altro aspetto fiscale e legale, prima di procedere);
- 📌 chiediti perché vuoi investire in immobili: se il tuo obiettivo è quello di ottenere basse rendite mensili, allora dovrai optare per un acquisto con affitto a lungo termine. Se vuoi cercare rendite superiori, dovrai invece acquistare per proporre affitti a breve termine;
- 📌 scegli la modalità di investimento: tra le tante soluzioni esposte in precedenza, devi individuare quella che più può soddisfare il tuo modo di operare e gli obiettivi che ti sei posto;
- 📌 seleziona l’immobile con cura: valuta se partire da un immobile ancora grezzo, uno da ristrutturare, oppure uno già completo sotto tutti i punti di vista (studia anche la presenza di aspetti normativi legati al territorio di acquisto);
- 📌 fatte le doverose ricerche, procedi con l’investimento: tieni sempre a mente la possibilità di dismetterlo in caso di necessità e passare ad altre metodologie.
Investire in immobili conviene?
Per capire nel dettaglio se investire in immobili conviene oggi, oppure no, è opportuno focalizzare l’attenzione sui potenziali punti a favore e sui possibili contro dell’investimento. Delineiamo assieme alcuni aspetti fondamentali.
| 👍 Punti a favore | 👎 Punti contrari |
| Potenziale protezione contro l’inflazione a medio e lungo termine. | Servono spesso ingenti capitali per poter partecipare a questa tipologie di investimento. |
| L’accesso al mondo degli investimenti immobiliari è garantito a tutti. | Calcolare i costi effettivi può essere molto difficoltoso, soprattutto se non si è esperti. |
| Tramite formule di affitto è possibile ottenere rendimenti passivi nel corso dei mesi. | I mutui per gli investimenti immobiliari erodono con forti interessi i capitali presi in prestito. |
| Potenziale diversificazione del portafoglio e delle proprie attività di business. | Le spese di mantenimento ed annuali per mantenere un’abitazione (da investimento), sono davvero molto alti. |
Pro di investire in immobili
Partiamo come sempre dai punti a favore e sul perché dovresti scegliere di investire in immobili oggi, puntando sulla loro convenienza. Il primo aspetto da poter considerare, riguarda la possibilità di proteggere i propri capitali dall’inflazione. Cosa significa tutto ciò? Immagina di dover tenere in banca una specifica somma di denaro per diversi anni. La sua svalutazione, in caso di non utilizzo, risulterebbe importante. Acquistando un’immobile, il valore dello stesso potrebbe salire, tutelandoti dall’inflazione stessa.
Secondo aspetto chiave: nonostante sia richiesta una specifica capacità valutativa, affidandoti a professionisti del settore, tutti possono cercare di investire nel settore immobiliare e portarsi così a casa una potenziale rendita passiva derivante dagli affitti (qualora si opti per questa modalità). Questo non significa ovviamente che il settore sia privo di rischi (di mancati pagamenti, di occupazione da parte di inquilini e così via).
In ultimo, non per importanza, investire in immobili permette di diversificare il proprio portafoglio di investimento, oppure le proprie attività di business. Ancora una volta, ricordiamo tuttavia che questa opzione risulta valida soprattutto per chi ha ingenti risorse e che può quindi destinare solo una “piccola” parte del suo patrimonio per poter acquistare un’immobile e metterlo potenzialmente a rendita nel corso del tempo.
Contro di investirei in immobili
Gli investimenti ci piacciono quando sono modulari. Soprattutto oggi che con poche centinaia di euro puoi investire su tutti i mercati del mondo. Cosa intendiamo dire? Che amiamo quando gli investimenti permettono a tutti, e non solo a chi ha decine di migliaia di euro da investire, di cominciare. Il mercato immobiliare, notoriamente, non è uno di quei mercati. Oggi per partire con un appartamento che possa generare una rendita significativa, nel senso di almeno 4-500 euro al mese, dovremo spendere cifre molto, molto alte. Spesso superiori ai 100.000 euro.
Il secondo, enorme problema degli investimenti immobiliari è che calcolare i costi effettivi può essere difficile, se non impossibile. Pensa soltanto alle spese notarili per l’acquisto, o ancora a quelli che sono i costi di agenzia. O ancora a quanto dovrai pagare in tasse quando affitterai il tuo immobile. Farsi un prospetto completo e sicuro dei costi che dovrai affrontare (e dunque dei ritorni) è difficilissimo. Altro aspetto: anche in un periodo di tassi molto bassi, stiamo pagando diversi punti percentuali di interessi ogni anno.
Facilmente si finisce per restituire, anche con tassi appunto bassi, una somma che è quasi il doppio di quello che abbiamo chiesto in prestito. E quindi il nostro investimento diventa enormemente più costoso e sarà ancora più difficile generare profitto su questo tipo di interesse. Anche se dovessi ottenere una rata del mutuo inferiore all’affitto che generai.. in realtà, a guadagnarci, sarà sempre e soltanto la banca. Ultimo aspetto, da non dover mai sottovalutare, riguarda poi le tasse sugli immobili e le ingenti spese annue da dover sostenere per poterla mantenere.
Conclusioni e opinioni finali
Possiamo dunque chiudere il nostro approfondimento sottolineando ancora gli aspetti pillar del mercato immobiliare:
- non è diversificato, perché a meno che tu non sia multimilionario avrai il tuo capitale tutto investito nel mattone
- costa troppo: e non solo per l’acquisto dell’immobile, ma anche per commissioni, tasse, etc;
- ha un rendimento basso: come dimostrano tutte le serie storiche a riguardo;
- può crollar da un momento all’altro: come ha già fatto nel 2009;
- solo se ci sai fare: permette di ottenere potenziali rendite dagli affitti, o guadagni dalla rivendita;
Per questo motivo continuiamo a segnalarti la presenza di altri mercati, molto più interessanti, per investire il tuo capitale. Mercati che sono appunto più liquidi, meno costosi e più facilmente misurabili. Tutto ciò, pur restando sempre nel medesimo settore, ossia quello immobiliare, considerando titoli associati ad esso (che trovi sempre sui migliori broker online).
Domande frequenti
Abbiamo ricevuto diverse domande sugli investimenti in immobili e queste sono le risposte.
Conviene investire in immobili oggi?
Investire in immobili oggi porta con se sia vantaggi (come ad esempio la facilità di accesso al mercato e la possibilità di ottenere potenziali rendite passive), sia svantaggi (come ad esempio le basse rendite ottenibili a fronte di un investimento con altissimi capitali).
Come posso investire in immobili?
Ad oggi esistono tantissime soluzioni per poter investire in immobili, che partono dall’acquisto dell’immobile reale, passano per le attività di crowdfunding ed arrivano agli investimenti sulle azioni legate al settore immobiliare, tramite i migliori broker.
Dove investire in immobili oggi?
Se vuoi acquistare un’abitazione fisica, puoi rivolgerti alle agenzie o consulenti immobiliare (valuta anche la possibilità di effettuare le ricerche da solo, in autonomia. Se vuoi accedere agli investimenti collettivi, allora devi selezionare una buona piattaforma di crowdfunding immobiliare. In ultimo, per puntare su azioni immobiliari, rivolgiti solo a broker regolamentati e con deposito basso.
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